受让有抵押的房产如何处理？

发布时间：10-11  浏览数：4877 【Close】

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 来源：诉讼助手

 

案例：

        陈某购买李某的房屋，双方签订了房屋买卖合同，陈某向李某支付了定金5万元。李某的房屋在Z银行有抵押贷款，贷款尚未结清，李某无力偿还贷款。陈某欲取得房屋产权，该如何处理？

现实中，经常会出现债务人出让的房产设定了抵押权，债权人如何取得房产并顺利过户呢？实际上涉及涤除权的问题。

 

        涤除权具有以下特点：

        第一，涤除权主要是为了使第三人符合一定条件下取得抵押物的所有权、实现鼓励交易的目的而设。抵押权存在的价值是为了担保债权的实现，抵押权人关心的是债权的实现和债权不能实现时抵押物变卖的价值，因此，如果第三人愿意行使涤除权而取得抵押物所有权，这对于抵押权人的利益并无损害，相反，这能够实现抵押权人的目的，所以有必要设置涤除权制度。

        第二，通常涤除权行使的主体只能是受让人，且必须在抵押权人实行抵押权之前行使。

        第三，须由受让人提出涤除金额。依据《物权法》的规定，第三人行使涤除权，必须代为清偿债务，以消灭抵押权。因此，涤除金额必须达到能够消灭债务的数额。

        第四，涤除的效果是标的物上的抵押权消灭，且在抵押权消灭过程中的不利后果由抵押权人承担。一旦行使涤除权，则抵押物归第三人即受让人所存，抵押权人无权追及。

        思考题：

        当受让人提出代为清偿债务的请求之后，抵押权人是否可以予以拒绝？

 

        涤除权与代为清偿债务有一定的相似性，但两者有本质的区别。在实务操作中应当注意，防止出现操作风险。二者的区别在于：

        首先，涤除权只能由抵押物的受让人享有并行使，但代为清偿可以由任何第三人实施。

        其次，涤除权只是对抵押权产生影响，代为清偿虽然会间接地导致抵押权消灭的效果，但并非直接以抵押权消灭为目的。

        最后，涤除权一旦行使，抵押权人必须接受；而第三人代为清偿的，债权人有权予以柜绝。

 

法律依据：

《物权法》

        第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

        抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《担保法司法解释》

        第六十七条　抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。  　　

        如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

        第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

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