房屋买卖预约(认购、认筹、预留)合同如何解除?-青岛律师网-法律专家
    
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房屋买卖预约(认购、认筹、预留)合同如何解除?

发布时间:10-23  浏览数:654 【Close
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 房屋买卖预约合同,形式包括认购、认筹、预留等形式。

  一、商品房买卖预约合同的解除

  由于商品房限购等原因,开发商在与购房人签订商品房预售协议、买卖协议等本约合同前,通常会与购房人签订认购书、订购书等预约合同。实践中,开发商不存在违约情形下,具备购房资格的购房人在签订本约合同前,单方要求解除购房关系的,该如何处理呢?

  通常,如购房人已经履行了预约合同约定的前期交款等义务,并在约定期限内,与开发商就本约合同内容(包括预约合同中未能涉及的具体房屋位置、面积、房价款、付款方式、交房时间、违约责任等)进行了诚信谈判,而双方确实无法就相关内容达成一致的(购房人须就此承担举证责任,可通过电话录音、往来书信等举证),则购房人可与开发商解除预约合同,无须承担违约责任。

  如果购房人仅仅是基于自身原因,未与开发商签订本约合同的,则开发商有权要求购房人承担违约责任。

 

  二、买受人可否以丧失定金为代价解除预约合同

  传统民法上,定金根据其作用和目的可分为五类,即成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金。上述第一百一十七条规定的是解约定金,且对解约定金进行了严格的限定,需要双方当事人在定金合同(定金条款)中作出明确约定。而预约合同中的定金通常是违约定金。

  合同解除的本来功能,在于非违约方“合同义务的解放”,由此派生出的功能尚包括非违约方“交易自由的回复”及违约方“合同利益的剥夺”(韩世远教授语)。合同法第九十四条规定的法定解除权,应由守约方行使,为我国合同法理论上的通说。《解释》明确了预约合同是独立于本约合同的合同,也应适用合同法关于合同解除的规定。

 

  三、房屋买卖预约合同违约的损失赔偿及责任承担

  房屋买卖预约合同纠纷发生后,法院首先要审核合同是否符合房屋买卖合同的要件。对于一些条款简单,对于房屋交付时间、购房款支付时间、违约责任等条款均缺失的房屋买卖预约合同,一般认定为预约合同。双方由此产生的法律责任按照缔约过失责任处理。

  对于此类情况产生的缔约过失责任,具体承担方式:

  法律实务中,法院一般会首先结合合同约定,如果合同约定了定金的,将结合合同法之规定按照定金罚则处理。对于约定了定金之外的款项支付条款的,如果属于 买方违约的,合同约定不退还合同款项的,法院一般会按照违约金条款规则处理。即,此种情况下买方可以主张调低违约金数额。

如果属于卖方违约的房屋买卖预约合同,买方不仅可以主张退还合同款项,同时要求对方承担一定数额的损失赔偿责任。注意此时的赔偿责任范围,法院一般不支 持因拟购房屋涨价产生的差额损失。买方可以通过举证,要求对方承担错过某项购买其他房屋机会的损失。但该类损失的举证一般不易操作。当遭遇此种情况,法院 有时会考虑酌情裁定部分数额作为对买方损失的弥补。

 

来源:找法网

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  •  范志强律师(13780606735)——山东万桥律师事务所高级合伙人、三级律师。现为青岛市律协执业与实习考核委员、青岛市信访法律专家组成员。多次荣获青岛市司法系统先进个人,司法局工会积极分子。范律师长期致力于民商法、侵权责任、劳动人事理论研究和实践,在合同法、人损索赔、劳动人事领域有专长。自2004年开始执业至今,担任多家企事业单位常年法律顾问,成功办理案件累计达800余件,包括处理多起重大疑难、有影响力的诉讼案件,受到客户称赞。


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