限购、限贷政策导致合同无法履行，一方可否解约？如何承担违约责任？

发布时间：10-26  浏览数：2149 【Close】

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 •    2017年3月15日，青岛国土、建委和银监等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，青岛限购、限贷政策正式重启。

•    本次限购、限贷内容主要有三项：1. 限制外地户籍人士在青购房；2. 提高首套、二套房首付比例，较原标准分别上调10%；3. 暂停发放家庭第三套及以上住房贷款。

 

司法实践中，按下列情况分别处理：

1、已签认购书并付定金，约定签约期限内受限购影响不能签订网签合同的，任何一方可以解除认购书并不需承担定金责任。

       商品房认购书在法律上属于预约合同，是对后续签订正式网签合同（即本约）各项事宜的安排。若在认购书约定的期限内，因限购政策导致无法签订网签合同，则认购协议书可协商解除或由任一方请求法院判令解除，又因解约事由不可归责于任一方，故购房人已支付的定金应当予以退还，双方无需承担违约责任。

       应当注意的是，若因购房人原因没有在认购书约定的期限内缴纳首付款并签订正式网签合同，在逾期期间因限购而无法继续履行而解除的，应认定为系购房人原因造成，购房人应依约承担责任。

2、已网签预售合同，约定办理贷款期限内受限贷影响无法办理贷款的，任何一方可以解除预售合同，双方互不承担违约责任。

       预售合同约定的付款方式，系买卖双方协商的结果，针对按揭贷款的付款方式而言，即使合同事先设定购房人需事先向公积金管理中心、银行等金融机构了解按揭贷款的可行性的义务，鉴于限贷政策的突发性，将无法办理的风险全部由购房人承担也不甚合理。在此情况下，买卖双方可以就付款方式的变更进行协商，协商不成的，因合同约定的按揭贷款方式无法继续履行，可由任一方请求法院判令解除合同，因解约事由不可归责于任一方，故双方均无需承担违约责任，购房人已付购房款应予退还。

但是，如果购房人未按合同期限办理按揭贷款，在逾期期间因限贷政策出台而无法办理按揭贷款导致合同被解除的，则购房人应当承担违约责任。

3、因限购导致房产无法完成变更登记，双方均无其他违约行为，合同仍然有效，只是房产变更登记条款暂时搁置，待符合政策规定继续履行。

 

来源：山东万桥律师事务所  作者：王然律师

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