青岛中院: 关于房地产市场调控政策引发房屋买卖合同纠纷的观点综述

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来源：青岛中院  

青中法(2018) 98号

  按照国家房地产市场调控要求，为解决好房地产市场问题，促进供需平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康长效机制。青岛市在2 01 7 年及201 8 年先后出台了《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》、  《关于进一步促进我市房场平稳有序运行的通知》等房地产调控政策。政策实施之后，司法实践中涌观出诸多因政策引发行各类房地产纠纷。为维护房地产市场交覆麸序，发挥罗法审判规菹作用，平衡 当事人利益，统一案件裁判标准，青岛市中级人民法院民一庭针对调控政策引发的房屋买卖合周纠纷案件，召开专题研讨会，并结合房产管理部门的意见，对此类纠努形成如下观点：

一、审理因调控政策引发的房屋买卖合同纠纷，应遵循哪些基本原则？

审理因调控政策引发的房屋买卖合同纠纷，应当遵循等、自愿、公平、守信等合同法基本原则，同对要以切实贯彻落实国家房地产调控政策，保护和支持刚性及改善性住房需求、抑制投资投机性购房需求为案件审理原则。

 

二、因房地产调控政策引发的房屋买卖合同纠纷，对于合同效力是否产生影响？

因房地产调控政策引发的房屋 买 卖合同纠纷，对于合同效力的审查，应当严格遵循法律，行政法规及司法解释的规定，只有明确存在法定无效情形的，才能认定合同无效。

 

三、人民法院在审理房屋买卖合同纠纷时，对于当事人是否受房地产调控政策的约束，是否需要进行主动审查？

人民法院在审理房屋买卖合同纠纷时，应当主动审查当事人是否受到房地产调控政策的约束，释明当事人对是否受房地产调控政策约束承担相应的举证责任，避免 当事人通过司法程序规避政策规定，防止虛假诉讼。

人民法院处理因政策引发的纠纷，可以在审理过程中与房产管理部门进行沟通，了解纠纷房产的相关情况，辅助案件审查判断。

  四、受房地产调控政策约束而不能办理过户 手续的当事人，在诉讼过程中提出确认合同有效的诉讼游求，应如何处理？

受房地产调控政策约束而不能办理过户 手续的当事人，仅诉讼主张确认合同有效的，如双方当事人对于合同效力均无异议，应认定为没有诉的利益，人民法院不予受理，  已经受理的，裁定驳回起诉。如双方当事人对于合同效力存在争议的，人民法院在审理过程中，要严格审查当事人的诉讼目的，对合同效力进行裁判，并在法律文书中对当事人是否受房地产调控政策的约束予以明确认定，谨防当事人通过确认合同效力规避房地产调控政策。

受房地产调控政策约束而不能办理过户手续的当事人，在诉讼过程中，既提出确认合同有效的诉讼请求，又提出继续履行或协助办理过户 手续诉讼请求的，人民法院仅对确认合同效力的诉讼请求予以裁判。对于其主张继续履行或协助办理过户 手续的诉讼请求，应释明其变更诉讼请求，当事人不同意变更的，驳回其主张继续履行或协助办理过户 手续的诉讼请求。

 五、受房地产市场调控有关限购政策影响，合同不能履行的，双方当事人是否可以解除合同？

双方当事人因限购政策实施，导致无法办理房屋交易手续的，属于不可归责于双方当事人原因导致合同目的无法实现的情况，原则上双方当事人均有权要求解除合同。

  六、因不能提供连续缴纳个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明而无法办理房屋交易手续的，如何处理？

人民法院在诉讼过程中，对于当事人是否达到连续缴纳个人所得税纳税或社会保险缴纳期间的认定，应依据房产管理部门出具的购房资格查验证明予以认定。若当事人在诉讼前属于不能提供连续缴纳个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明而无法办理房屋交易手续的情形，其在诉讼过程中达到政策规定的购房资格，能够提供房地产管理部门出具的购房资格查验证明的，或经人民法院向相关房地产管理部门函询，符合购房条件的，处理时仍以促进房屋交易为原则。

  七、买房人因贷款首付比例提高或房屋停贷，要求解除合同的如何处理？

房屋买卖合同通常标行额较大，买受人在签订房屋买卖合同时，对于合同履行过程中可能出现的风险应有较强的预见及控制能力。因此，对于买受人以贷款首付比例提高或房屋停贷为由要求解除房屋买卖合同的，要以维护交易稳定为前提，结合具体案情及当事人的履约能力予以充分审查。对于因贷款首付比例提高或停贷而导致买受人负担增加的，原则上不予解除，买受人可以通过其他途径进行融资，保证合同的顺利履行。对于因贷款首付比例提高或停贷，经审查确实导致买受人无力支付房款或无法获取按揭贷款，出现合同履行不能能情形的，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的不能实现，可以判决解除双方的房屋买卖合同。

  八、房屋买卖合同中明确约定以贷款方式付款，出卖人是否可以买受入贷款资格受限，不能按约获取贷袭为由要求解除合同？

虽然房屋买卖合同申明确以贷款方式付款，买受人在贷款资格受限的情况下，能够自行融资，变更付款方式支付房屋对价，出卖人要求解除合同的，不予支持，由此产生的逾期付款违约金，应考虑买受人融资的合理期间，进行综合判断。

  九、房屋买卖合同中未明确约定以贷款方式付款或对付款方式约定不明的，当事人是否可以贷款资格受限为由要求解除合同？

房屋买卖合同中未明确约定以贷款方式付款或对付款方式约定不明的，当事人以贷款资格受限为由要求解除合同，缺乏相应的合同依据，原则上不予支持。但经审查确实存在合同不能履行或不宜履行的情况，可以依照《中华人民共和国合同法力第一百一十条的规定予以处理，并释明当事人变更诉讼请求或提起反诉。

  十、因限售政策规定导致房屋在一定期限内不能上市交易的，当事人是否可以要求解除合阿？

对于此类纠纷，原则上属于不可归责于双方当事人的原因导致合同履行不能，双方当事人均有权要求解除。但考虑到一，二审诉讼周期的影响，对于在诉讼过程中可以达到上市交易年限的，仍应从维护交易稳定的前提出发，促成双方续履行合同，办理房屋过户登记的请求，应当予以支持。当事人以调控政策进行抗辩的，不予支持。

  十一、买受人主张其与开发商之间的房屋约定交易价格高于开发商在办理预售时的申报价格，要求按照申报价格履行合合同或者以房屋约定交易价格高于申报价格为由要求解除合同的，如何处理？

合同履行应当遵循意思自治的原则。开发商在办理预售时的申报价格为房屋的毛坯价格。房屋买卖合同中的房屋约定交易价格高于申报价格时，应对房屋约定交易价格高于申报价格的原因进行审查。

买受人与开发商之间签订预约合同的，应由开发商承担举证责任，证明房屋约定交易价格与申报价格之间的差价构成。开发商能够举证证明差价的价格构成，且能证明可以以申报价格办理网签备案的，双方的房屋买卖合同应当按照房屋约定交易价格予以履行，继续签订正式房屋买卖合同，并在签订的正式商品房买卖合同申明确约定差价构成。开发商不能举证证明差价构成的或无法办理网签备案的，可以解除预约合同，并承担违约责任或不能缔结本约的缔约过失责任。

对于双方能够继续签订正式房屋买卖合同，但因磋商未成而无法继续缔结正式房屋买卖合同的，可以解除预约合同，并由违约方承担违约责任或缔约过失责任。

买受人与开发商之间签订正式的商品房买卖合同的，双方在合同中对于房屋约定交易价格与申报价格之间的差价构成有明确约定的，应尊重双方当事人的约定，合同依约履行，开发商在合同中没有明确约定的，又不能举证证明差价构成的，并造成无法办理网签备案的，可以解除合同，并承担违约责任。

  十二、政策出台之前，房屋买卖合同一方当事人即存在违约行为的，因政策实施而导致合同出现履行障碍的，是否可以解除？

政策出台之前，房屋买卖合同的一方当事人即存在违约行为，因政策而导致合同履行出现障碍，守约方不同意解除的，一般不予解除。但对于确实符合解除条件的应当解除，违约方仍应按照合同约定及法律规定承担相应的违约责任及赔偿责任。

  十三、当事人不存在先期违约行为，因房地产调控政策导致合同无法履行而解除房屋买卖合同的，是否需要承担违约责任或适用定金罚则？

因房地产调控政策导致合同无法履行而解除房屋买卖合同的，属于不可归责于双方当事人的原因而解除房屋买卖合同，出卖人应将已收取的购房款或定金返还买受人，当事人一方要求对方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。

  十四、政策出台之前，已经进入诉讼程序的房屋买卖合同纠纷，在诉讼过程中出现当事人交易资格受政策 限制的情况，如何处理？

政策出台之前，已经进入诉讼程序的房屋买卖合同纠纷，按照缔约对的政策可以进正常交易的，对于当事人要求继续履行合同，办理房屋过户登记的请求，应当予以支持。当事人以调控政策进行抗辩的，不予以支持。

  十五、因政策原因导致房屋买卖合同解除的，居间人主张居闯费用的，如何处理？

因房地产调控政策原因导致房屋买卖合同解除的，居间人主张居间合同约定的居闻费用，原则上不予支持。

  十六、房地产调控政策出台之后，当事人属于受政策约束的情形，但仍订立房屋买卖合同的，如何处理？

当事人明知受房地产调控政策约束仍签订房屋 买卖合同并到人民法院要求通过调解、判决等诉讼方式完成交易的，属于恶意规避调控政策，人民法院对于其继续履行的请求不予支持．

  十七、当事人主张房屋交易符合房地产调控政策衔接的，如何认定？

房屋买卖关系在调控政策发布前已经形成且非因当事人原因未进行网签备案的，由人民法院按照房地产管理部门发布的房地产调控政策细则及衔接意见进行审查，能够明确认定房屋 买 卖符合政策衔接规定的，仍按调控政策发布前的规定执行。

  十八、双方当事人基于其他基础法律关系形成房屋买卖合同，履行过程中受到房地产调控政策的约束，应当如何处理？

双方当事人虽然签订了房屋买卖合同，但其形成的原因是基于其他诸如民间借贷、以房抵债等基础法律关系的，房屋买卖合同继续履行过程中受到房地产调控政策约束的，人民法院应当对基础法律关系的性质进行严格审查，并依据案件事实进行综合判断处理。既要保护当事人的合法权益，又要防止当事人进行虛假诉讼，规避政策。

  

（本意见在执行过程中，如遇国家及本市的不动产调控政策有新规定的，按照新规定执行。）

 

 

青岛市中级人民法院

2018 年 11月22日

 

 

 

 

 

 

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