城镇居民购买农村集体房，房屋买卖合同一律无效？

发布时间：02-13  浏览数：2134 【Close】

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 来源：人民法院报

案例来源： 江苏省南通市中级人民法院   案号：（2018）苏06民终2451号

 

农村房屋买卖合同法院一般是判定无效的，但有时候也会特殊情况的发生。

近日，崇川法院就判决了一份涉案的《房产转让协议》成立！

十年前，通州区一对农村夫妇将村里的一处私宅卖给了城里的远房亲戚。

十年后，该房屋拆迁，这对夫妇将亲戚告到法院，请求判令买卖合同无效。

 

张某、蒋某夫妇和陈某系远房亲戚。2009年，张某、蒋某夫妇想在老家盖一幢新房，但资金短缺。在家族长辈的主持和撮合下，已在南通市区落户的陈某决定出资9.5万元买下张某夫妇位于通州区兴东街道杨世桥村七组的一处旧宅，双方于同年6月29日签订《房产转让协议》，当地司法所在合同上见证签章。

第二天，陈某的母亲黄老太筹集了9.5万元房款，一次性支付给张某夫妇。随后，该房由黄老太实际入住，至今黄老太的户口也一直在兴东街道杨世桥村。

2012年，杨世桥村拆迁，黄老太作为被拆迁人与当地政府签了《房屋拆迁补偿安置协议》。2016年，当地政府通知拆迁户去选房，可蒋某和黄老太却为安置问题产生了纠纷。蒋某前往当地政府信访称，当年他们所签订的《房产转让协议》是在被蒙蔽和无奈之下签订的，房屋交给黄老太只是让她暂时管理，要求撤销黄老太被拆迁人资格。

当地政府拒绝了蒋某的要求。随后，张某、蒋某以国家禁止城镇居民购买农村房屋为由，一起将陈某诉至崇川区人民法院，请求法院判令该《房产转让协议》无效。案件审理中，法院追加黄老太为第三人。

崇川区法院经审理认为，原告签约动机真实，《房产转让协议》系双方真实意思表示，签约时被告确系城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋，但从公共利益层面看，案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地，原有宅基地的性质和原告的农民身份都已发生转变，黄老太合法占有并实际居住使用案涉房屋，当地集体经济组织继而认可其被拆迁人资格，村集体利益亦未受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形。黄老太就案涉房屋出资并实际居住，可认定为其与被告系共同购买行为。而黄老太作为房屋所在地集体经济组织成员，购买该房并不违反有关国家政策和法规的规定，因此，该《房产转让协议》应为合法有效。并且，原告卖房后一直未提出过异议，直到拆迁拿房时才有此诉求。

如果认定《房产转让协议》无效，那么鉴于恢复原状的法律后果，失信者反将获益，故对原告的诉请不应支持。

 

据此，崇川法院遂判决案涉《房产转让协议》依法成立，驳回原告张某夫妇的诉求请求。蒋某不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持原判。

 

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