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城镇居民购买农村集体房,房屋买卖合同一律无效?

发布时间:02-13  浏览数:253 【Close
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 来源:人民法院报

案例来源: 江苏省南通市中级人民法院   案号:(2018)苏06民终2451

 

农村房屋买卖合同法院一般是判定无效的,但有时候也会特殊情况的发生。

近日,崇川法院就判决了一份涉案的《房产转让协议》成立!

十年前,通州区一对农村夫妇将村里的一处私宅卖给了城里的远房亲戚。

十年后,该房屋拆迁,这对夫妇将亲戚告到法院,请求判令买卖合同无效。

 

张某、蒋某夫妇和陈某系远房亲戚。2009年,张某、蒋某夫妇想在老家盖一幢新房,但资金短缺。在家族长辈的主持和撮合下,已在南通市区落户的陈某决定出资9.5万元买下张某夫妇位于通州区兴东街道杨世桥村七组的一处旧宅,双方于同年629日签订《房产转让协议》,当地司法所在合同上见证签章。

第二天,陈某的母亲黄老太筹集了9.5万元房款,一次性支付给张某夫妇。随后,该房由黄老太实际入住,至今黄老太的户口也一直在兴东街道杨世桥村。

2012年,杨世桥村拆迁,黄老太作为被拆迁人与当地政府签了《房屋拆迁补偿安置协议》。2016年,当地政府通知拆迁户去选房,可蒋某和黄老太却为安置问题产生了纠纷。蒋某前往当地政府信访称,当年他们所签订的《房产转让协议》是在被蒙蔽和无奈之下签订的,房屋交给黄老太只是让她暂时管理,要求撤销黄老太被拆迁人资格。

当地政府拒绝了蒋某的要求。随后,张某、蒋某以国家禁止城镇居民购买农村房屋为由,一起将陈某诉至崇川区人民法院,请求法院判令该《房产转让协议》无效。案件审理中,法院追加黄老太为第三人。

崇川区法院经审理认为,原告签约动机真实,《房产转让协议》系双方真实意思表示,签约时被告确系城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖,相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋,但从公共利益层面看,案涉房屋所在土地已经因征收转为国有土地,原有宅基地的性质和原告的农民身份都已发生转变,黄老太合法占有并实际居住使用案涉房屋,当地集体经济组织继而认可其被拆迁人资格,村集体利益亦未受到损害,该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形。黄老太就案涉房屋出资并实际居住,可认定为其与被告系共同购买行为。而黄老太作为房屋所在地集体经济组织成员,购买该房并不违反有关国家政策和法规的规定,因此,该《房产转让协议》应为合法有效。并且,原告卖房后一直未提出过异议,直到拆迁拿房时才有此诉求。

如果认定《房产转让协议》无效,那么鉴于恢复原状的法律后果,失信者反将获益,故对原告的诉请不应支持。

 

据此,崇川法院遂判决案涉《房产转让协议》依法成立,驳回原告张某夫妇的诉求请求。蒋某不服,向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持原判。

 

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  •  范志强律师(13780606735)——山东万桥律师事务所高级合伙人、三级律师。现为青岛市律协执业与实习考核委员、青岛市信访法律专家组成员。多次荣获青岛市司法系统先进个人,司法局工会积极分子。范律师长期致力于民商法、侵权责任、劳动人事理论研究和实践,在合同法、人损索赔、劳动人事领域有专长。自2004年开始执业至今,担任多家企事业单位常年法律顾问,成功办理案件累计达800余件,包括处理多起重大疑难、有影响力的诉讼案件,受到客户称赞。


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