农村房屋买卖合同效力及无效后各方责任如何承担?

发布时间：06-21  浏览数：2160 【Close】

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 根据我国目前土地法律 、政策，对于城镇居民或非本村之外集体经济组织成员购买本村集体经济组织成员的宅基地和房屋的，普遍都认定为合同无效。

宅基地属于农民集体所有，而房屋依附于土地的不动产，其买卖行为必然影响土地所有权人对土地所有权的行使，因此，征得本村集体的同意也是房屋买卖合同有效的条件之一。农村房屋买卖合同有效需满足二个条件：一是买卖双方均是同一集体经济组织成员，二是须经本村集体经济组织同意。

对于合同无效的后法院如何处理？

因土地性质发生变化，面临拆迁巨大利益前，不仅依据法律规定，还要从确认无效后的法律后果来平衡双方之间的利益。目前，青岛中院审判精神认为:宅基地房屋买卖合同被确认无效后，依据合同取得的财产应予以返还。不能返还或没必要返还的，应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格作价补偿。合同无效双方均有过错的，各自承担责任份额约为50%。从目前的实践中来分析，卖房人擅自出卖农村集体土地上房屋，且对于自已属于恶意悔约是明确的，对此应承担主要过错责任，而买房人对于交易房屋审查不严，亦存在一定过错，应承担次要责任。从制裁恶意违约，化解社会矛盾，构建和谐社会的角度来看，建议对于守约方按照70%的比例分享相关利益，这样的判决结果更加符合民法的公平、诚信原则。

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