购买的房屋被查封如何处理？

发布时间：06-30  浏览数：3784 【Close】

分享到

 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定或二十九条规定，向法院提出执行异议，排除执行。

 

《执行异议和复议规定》第二十八条的规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。

关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。法院主要审查买卖合同签订时间是否在房屋查封之前。

关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。异议人需要提供查封之前已实际入住的证明，比如交接单、交纳水电等交费记录、物业公司出具的证明等

关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。对此，异议人需要支付房款的凭证。

关于未办理变更登记原因的问题。异议人需要说明未能产权变更登记的原因，不是因为异议人的原因未能及时办理变更登记。

 

如果不符合上述条件，只能等查封到期，或与申请查封方协商解决。

 

来源：最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书

【关闭】