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青岛市物业管理条例(2021.5.1实施)

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 青岛市人民代表大会常务委员会公告
 
《青岛市物业管理条例》,业经青岛市第十六届人民代表大会常务委员会第二十七次会议修订,并报经山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准,现予公布,自2021年5月1日起施行。
 
青岛市人民代表大会常务委员会
 
2021年1月28日
 
山东省人民代表大会常务委员会
 
关于批准《青岛市物业管理条例》的决定
 
2021年1月28日山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过
 
山东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议经过审查,决定批准《青岛市物业管理条例》,由青岛市人民代表大会常务委员会公布施行。
 
目 录
 
第一章 总则
 
第二章 物业管理区域和共有物业
 
第三章 业主、业主大会和业主委员会
 
第一节 业主
 
第二节 业主大会
 
第三节 业主委员会
 
第四章 前期物业管理
 
第五章 物业服务
 
第六章 物业的使用与维护
 
第七章 法律责任
 
第八章 附则
 
第一章 总 则
 
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益,改善生活和工作环境,根据有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本条例。
 
第二条 本市行政区域内的物业管理以及相关监督管理活动,适用本条例。
 
本条例所称物业管理,是指业主通过自行管理或者委托物业服务人的形式,对物业管理区域内的建筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护,管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。
 
本条例所称物业服务人,包括物业服务企业和其他管理人。
 
第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。
 
第四条 市、区(市)人民政府应当将物业管理纳入社区建设和社会治理体系,并将物业服务业纳入本级服务业发展规划,建立与物业管理工作相适应的保障机制,完善政策扶持措施,促进和谐社区建设与物业服务业发展。
 
第五条 市、区(市)物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
 
城市管理、发展改革、公安、房屋、民政、财政、自然资源和规划、水务管理、生态环境、市场监管、应急管理、园林和林业、综合执法等相关部门,按照各自职责,做好物业管理相关工作。
 
第六条 街道办事处(镇人民政府)负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协调处理物业管理中的重要问题和事项。
 
居(村)民委员会负责指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,调解物业管理纠纷,协助街道办事处(镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
 
第七条 建立健全党组织领导下的物业管理党建机制,发挥党建引领作用。
 
第八条 建立完善和解、调解、行政复议、仲裁、诉讼等途径构成的多元纠纷解决机制,化解物业管理纠纷。
 
第九条 支持市、区(市)物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范,实行自律管理,调解行业纠纷,维护企业合法权益,推动行业健康有序发展。
 
第十条 鼓励采用新技术、新方法,促进互联网与物业管理深度融合,提升物业管理质量和服务水平,推动物业服务向智能、绿色方向发展。
 
第二章 物业管理区域和共有物业
 
第十一条 物业管理区域的划分,应当综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素。
 
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
 
第十二条 建设单位办理商品房预售许可或者商品房现售备案前,应当向区(市)物业主管部门申请划分物业管理区域。
 
物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处(镇人民政府)、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记,并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
 
第十三条 物业管理区域划定后,相关业主委员会或者专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主,可以向区(市)物业主管部门提出调整物业管理区域的申请。
 
物业管理区域确需调整的,物业主管部门可以按照本条例的相关规定重新进行划分,但应当经物业管理区域内业主按照本条例第三十条、第三十一条的规定共同决定。
 
第十四条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有:
 
(一)道路、绿地,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外;
 
(二)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、设备层或者设备间等;
 
(三)物业服务用房和其他公共场所、公用设施;
 
(四)法律、法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分。
 
第十五条 物业服务用房由建设单位无偿提供,并应当符合下列配置要求:
 
(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置,最少不低于一百平方米;
 
(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
 
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。
 
第十六条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利;对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,并承担相应的义务,不得以放弃权利为由不履行义务。
 
业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
 
第三章 业主、业主大会和业主委员会
 
第一节 业 主
 
第十七条 物业管理区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的所有权人是业主;未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的,应当认定为业主。
 
除前款规定外,符合下列条件之一的,应当认定为业主:
 
(一)因征收或者人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人;
 
(二)因继承取得建筑物专有部分所有权的个人;
 
(三)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的组织或者个人;
 
(四)其他符合法律、法规规定的组织或者个人。
 
尚未依法办理所有权登记,但基于买卖、赠与等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的组织或者个人,可以认定为业主。
 
一个专有部分按一人计算业主。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算业主。
 
第十八条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:
 
(一)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;
 
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
 
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
 
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
 
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
 
(六)监督业主大会筹备组、业主委员会的工作;
 
(七)监督物业服务人履行物业服务合同;
 
(八)对共有部分使用、收益享有知情权、监督权;
 
(九)监督房屋专项维修资金的管理和使用;
 
(十)法律、法规规定的其他权利。
 
第十九条 业主在物业管理活动中,应当履行下列义务:
 
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
 
(二)遵守物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生维护以及突发事件应对等方面的制度;
 
(三)执行业主大会、业主委员会依法作出的决定;
 
(四)按时交纳物业费、房屋专项维修资金等费用;
 
(五)配合物业服务人实施物业管理;
 
(六)履行房屋安全使用责任;
 
(七)法律、法规规定的其他义务。
 
第二节 业主大会
 
第二十条 一个物业管理区域依法成立一个业主大会,并选举产生业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
 
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。必要时,街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当给予指导。
 
第二十一条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
 
(一)已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的;
 
(二)已交付业主的人数占比百分之五十以上的;
 
(三)自首套物业交付业主之日起满二年且已交付业主的人数占比百分之二十五以上的。
 
第二十二条 达到召开首次业主大会会议条件的,建设单位或者前期物业服务企业应当在物业管理区域内公示,并向物业所在地街道办事处(镇人民政府)书面报告。书面报告应当包含物业建筑面积、物业出售并交付时间、业主名册等内容。
 
达到召开首次业主大会会议条件的,专有部分面积占比百分之五以上或者人数占比百分之五以上的业主,可以向街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会筹备组的申请。
 
街道办事处(镇人民政府)应当自收到前两款规定的报告或者申请之日起三十日内组建业主大会筹备组,也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。
 
建设单位、前期物业服务企业未按照规定报告情况的,街道办事处(镇人民政府)可以向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积,不动产登记机构应当及时提供。
 
第二十三条 筹备组由七人以上单数组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一,其他成员由街道办事处(镇人民政府)、社区党组织、居(村)民委员会和建设单位、前期物业服务企业等派员担任。建设单位、前期物业服务企业无法参加或者拒不参加的,不影响筹备组成立。
 
筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。筹备组中的业主代表,可以由业主自荐或者居(村)民委员会推荐产生,由街道办事处(镇人民政府)确定;有下列情形之一的,不得担任业主代表:
 
(一)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业费或者有其他违反临时管理规约、侵害业主合法权益行为且未改正的;
 
(二)本人、配偶及其直系亲属与提供服务的物业服务人有利害关系的;
 
(三)有法律、法规规定的其他不宜担任业主代表的情形的。
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  •  范志强律师(13780606735)——山东万桥律师事务所高级合伙人、三级律师,多次荣获青岛市优秀律师、青岛市司法系统先进个人,现任青岛市第九届律协民事专业委员会委员、考核委员会委员、诉前调解员,曾任青岛市信访法律专家组成员。范律师长期致力于民商法、侵权责任、劳动人事理论研究和实践,在合同法人损索赔、婚姻继承、劳动人事领域有专长。自2004年开始执业至今,担任多家企事业单位常年法律顾问,成功办理案件累计达800余件,包括处理多起重大疑难、有影响力的诉讼案件,受到客户称赞。


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