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亲属间借名买房未签书面协议,法院如何认定借名关系?

发布时间:07-30  浏览数:271 【Close

考虑到购房资格、税费成本、银行信贷政策等原因,一些购房人借亲属之名购买房屋,并将房屋登记在亲属名下,由自己实际享有房屋权益。由于亲戚关系,双方之间往往没有协议,导致借名买房合同关系认定难度大。我们一起通过济南市槐荫区人民法院民一庭审理的一起合同纠纷案件,来了解借名买房的认定及风险。
 
案情情况】
     江男与齐女系夫妻关系,因双方资信问题,无法办理购房贷款。经商量,双方以齐女表姐刘女的名义签订购房合同、办理按揭贷款。后江男与齐女协议离婚,并在离婚协议中约定案涉房屋归江男所有,齐女之父也予以签字。离婚后江男未及时占有房屋,后其发现刘女将案涉房屋出卖给了他人。故江男以刘女恶意处置其房产为由,将齐女、刘女起诉至槐荫法院,请求判令被告返还出卖房屋所得的实际款项,赔偿原告利息损失。被告刘女辩称,其与江男、齐女之间不存在借名买房关系,其出售的案涉房屋系自己所有。     
 
裁判结果
 槐荫法院审理查明,江男与齐女2010年10月登记结婚,2015年8月协议离婚。齐女与刘女系姨表姐妹关系。2011年刘女与恒宇公司签订《商品房买卖合同》,购买了案涉房屋。本案争议焦点为,江男、齐女与刘女之间借名购房的合同关系是否存在。审理过程中,围绕争议焦点,通过当事人举证、质证,法院查清四个关键事实:第一,江男交款在前,刘女更名在后。法院向开发商恒宇公司调取证据,明确2011年9月8日江男即与该公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同,并于当日交付了首付款7万元。2011年10月11日,因合同履行问题,经江男申请,恒宇公司对相关商品房买卖合同进行了更名处理,与刘女重新签订合同,合同所留联系地址为江男的住址,且刘女并无证据证明其在合同更名后另行向恒宇公司交纳了首付款。第二,房屋实际还贷人为江男。通过江男提交的银行转账记录可知,2011- 2015年期间,均为江男与齐女转账还款。在2015年8月份江男与齐女离婚之后,则基本全为江男自行通过ATM机转账还款,相关现金还款的银行网点确系江男居住地附近的银行网点。刘女辩称,江男与齐女给其的转账并非还房贷,而是二人偿还对刘女母亲的借款,而ATM机及柜台现金存款为其本人还款,但对于以上主张,刘女并未进一步举证。第三,房屋系江男装修。江男提交了装修材料送货单等单据,所留联系人均为江男与前妻齐女,联系电话亦为两人的号码,且相应的电话号码即为涉案商品房买卖合同中所留存的买方的电话号码。刘女称相关购房材料及装修票据系江男利用齐女代其保管时擅自留存取得,其未能提交证据,且所有的装修票据中均未出现刘女的名字或联系方式,这与刘女所称的装修为其所为的主张,明显不相符合。第四,江男与齐女在离婚协议中对房屋归属作出约定。二人的离婚协议中约定案涉房产归江男所有,齐女辩称该协议是其及其父受江男胁迫所签,但并未举证证明。法院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款的规定,江男提交的证据可以形成完整的证据链,证明其与齐女系案涉房屋的实际购房人。在两人为实际购房人,但房屋买卖合同为刘女签订的情况下,应当认定江男、齐女与刘女之间存在借名购房合同关系。槐荫法院判决:齐女与刘女返还江男房屋售房款85万元及利息。经二审、再审后,槐荫法院判决已经发生法律效力。
 
济南市槐荫区人民法院民一庭员额法官  张斌
 
法官说法
随着房产价值的高涨及社会财产观念的变化,家庭亲属间的借名买房风险也日益增加。在合法合理的情况下,如确需借名买房,实际购房人应与名义购房人签订合法有效的书面协议,明确约定双方的权利义务。同时,实际购房人作出交付购房款、还贷、装修房屋等行为时,应留存好购房合同、付款发票、收货单据、转账记录等实际购买使用或控制房屋的证据,确保日后发生纠纷时,能够利用充分的证据来保护自己的权利。即便如此,因我国不动产物权采取登记主义,实际购房人不能仅凭与名义购房人的借名买房合同直接确认其所有权,因此借名买房中,始终存在房屋被名义产权人转卖给善意第三人及因名义产权人涉诉而被查封执行的风险。
 
 
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款:

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
 
来源:济南市槐荫区人民法院  山东高法
 


资深律师 NEWS
  •  范志强律师——山东万桥律师事务所高级合伙人,多次荣获青岛市优秀律师、青岛市司法系统先进个人,现任青岛市第九届律协民事专业委员会委员、考核委员会委员、医疗健康专业委员会委员、诉前调解员,曾任青岛市信访法律专家组成员。范律师长期致力于民商法、侵权责任、劳动人事理论研究和实践,在合同法人损索赔、婚姻继承、劳动人事领域有专长。自2004年开始执业至今,担任多家企事业单位常年法律顾问,成功办理案件累计达800余件,包括处理多起重大疑难、有影响力的诉讼案件,受到客户称赞。


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