律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引

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律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引

〔 发表时间：2011-4-26 〕





目 录

总则

第一编 律师为买受人提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引

第一章 商品房买卖合同订立前的法律服务

第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查

第二节 商品房销售广告——要约与要约邀请

第三节 商品房买卖合同的认购书与定金

第二章　商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案

第一节 合同对商品房基本情况的约定

第二节 合同对商品房面积和价格的约定

第三节 合同对业主的建筑物区分所有权的相关约定

第四节　合同对质量标准与维修的约定

第五节 合同对精装修标准与样板房的约定

第六节 合同对付款方式与付款期限的约定

第七节　合同对设计变更与规划变更的约定

第八节 合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定

第九节 合同对违约责任的约定

第十节　合同对争议解决的约定

第十一节 商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案

第三章　商品房买卖合同的无效情形

第四章　商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止

第一节 商品房买卖合同的履行

第二节 商品房买卖合同的变更

第三节 商品房买卖合同的转让

第四节 商品房买卖合同的解除

第五节　商品房买卖合同的终止

第五章　律师提供法律服务时不同

第六章　商品房买卖合同中的按揭

第七章　商品房交付时间、交接(交付程序)与初始登记

第一节 商品房交付时间

第二节 商品房交接(交付程序)

第三节 买受人房屋所有权证(小产权证)的办理与取得

第四节 物权取得风险(商铺、住宅与建设工程优先受偿)

第八章　诉讼、仲裁前的调解

第九章　律师为买受人提供非诉讼法律服务时自身风险的防范及相关内容

第一节　律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容

第二节 律师为委托方提供法律服务时的操作程序

第三节　律师为买受人提供法律服务的基本模式及内容

第四节　律师执业风险提示



第二编　律师为买受人提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引

第一章　诉讼与仲裁的一般规定

第一节　诉讼

第二节　仲裁

第二章　商品房买卖合同纠纷的类型

第一节 商品房买卖合同订立前的纠纷及其处理

第二节 商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理

第三节 商品房买卖合同效力的纠纷及其处理

第四节 商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、终止中的纠纷及处理

第五节 商品房交付与买受人房屋所有权证(小产权证)取得的纠纷及其处理

第六节 不同类型商品房的纠纷及处理

第七节 商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理

第三章　律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容

第一节　诉讼委托合同的签订

第二节 律师的执业风险提示

附则





总 则



第l条　制订目的

为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平，指导全国律师办理有关商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，中华全国律师协会民事业务委员会，在总结律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上，制定本操作指引。

第2条适用范围

本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务。

本操作指引所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。商品房在我国具有独特的含义，专指由房地产开发企业为获取商业利润而进行开发建设、向不特定的社会公众销售的房屋，不包括公房改制出售给个人的房屋(即房改房)和经济适用房(包括安居工程住房和集资合作建设的住房)。

本操作指引不涉及已经取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，并可在房屋二级市场交易的各类房屋(包括自建私有房、已购公有房、经济适用房、集资房、单位自有房和已购商品房)的再转让。对此类房屋的交易行为，另行制定专项的操作指引。

本操作指引适用于律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务。

第3条法律依据

本操作指引涉及的主要法律依据为：

法律类：《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)、《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)、《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)、《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)等；

行政法规类：《城市房地产开发经营管理条例》等；

部门规章类：建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《房屋登记办法》等；



司法解释类：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)等。

律师提供商品房买卖合同法律服务时应当注意，各级地方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规，政府对商品房交易的调整和控制具有明显的地域特征，并且其调整和控制会在不同时期出现变化。律师在提供商品房买卖合同法律服务时，必须详细了解当地与商品房交易相关政府部门(包括土地、规划、城建、房地产、税务、水电气供应等管理机关)的现行政策和法规。

第4条　律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务的基本原则

4．1忠诚守信原则。律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应当以维护委任人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。

4．2专业精湛原则。律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应当熟悉并精通法律知识，掌握与商品房买卖相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。

4．3勤勉尽责原则。律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应当恪尽职守，勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务。　

第5条　律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务的基本要求

5．1 律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。

5．2律师接受当事人的委托，应当与委任人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。

5．3律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部《律师服务收费管理办法》和司法部《律师事务所收费程序规则》的规定，向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。

5．4律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的《律师执业行为规范(试行)》、《律师职业道德和执业纪律规范》，注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人的商业秘密和个人隐私(根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外)。

5．5律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务，应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。

第6条　声明

本操作指引仅供律师在提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务过程中参考。本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证涵盖商品房买卖合同法律服务的全部内容。在提供商品房买卖合同法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律法规，结合律师事务所的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。

本操作指引主体内容的完成时间是2008年10月份。2009年5月最高人民法院相继出台了《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法司法解释二》)、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权的司法解释》)、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业服务的司法解释》)，对操作指引的内容有一定影响，由于对司法解释的理解尚需进一步深化研究，且在司法实践中又会有很多新的疑难、复杂问题出现，律师在参考本操作指引提供法律服务时，应按上述三个司法解释的最新规定执行，谨慎处理，并且密切关注司法实践的最新动态。





第一编 律师为买受人提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引





第一章 商品房买卖合同订立前的法律服务







第一节 商品房买卖合同订立前的审核与调查



第7条　一般规定

商品房买卖合同订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委托，对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项进行审核和调查。对开发商的审核和调查主要包括但不限于开发商的主体资格(包括法人资格、开发资质)、履约能力、项目合法性、预售许可证、销售方式等。审核与调查可以作为律师在提供商品房买卖合同的非诉讼法律服务中单独的一项法律服务内容进行。

第8条　律师为买受人提供法律服务时对开发商的审核与调查

8．1 开发商主体资格及履约能力

到工商局可以查询开发商的注册资金、成立日期及法定代表人(企业领导人)，年检等情况。

还可以到开发商的经营场所进行实地考察。通过观察开发商的形象可以对开发商的实力作一个初步判断。可以到该开发商已开发的小区进行实地考察，询问小区住户，房屋质量情况、物业管理服务质量情况、收费情况。如果可能，可以争取进入已经入住的房中观看质量。通常情况下，房屋入住后经过1至3年，比较容易发现是否存在缺陷和质量问题。可通过网络搜索查找相关信息，通过搜索了解开发商已经开发的楼盘的情况；了解该开发商是否曾与购房者发生过纠纷，发生纠纷后态度如何，处理情况怎样；了解开发商已开发的楼盘是否存在质量问题。相关楼盘的业主论坛也是一个不错的信息来源。

8．2调查开发商(房地产开发企业)的资质

房地产开发企业，即房地产开发商，根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》第2条规定，房地产开发企业是指在城市及村镇从事土地开发、房屋及基础设施和配套设施开发经营内容，具有企业法人资格的经济实体。根据建设部2000年3月23日修改后的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业应当申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营内容。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。一般说来，房地产开发企业资质等级越高，其履约能力就越强。调查方法为：

(1)询问主管部门。购房者可以到行政主管机关查询开发商、发展商和承建商的资质情况。房地产行政管理部门对这些房地产企业的开办时间、开发项目、资信情况和一些工程质量检测情况等一般有所掌握。

(2)检查《房地产开发企业资质证书》。根据开发商《房地产开发企业资质证书》的等级，可以初步判断开发商的实力。如果开发商持有的是《房地产开发企业暂定资质证书》，则应注意证书的有效期，按照规定，《房地产开发企业暂定资质证书》的有效期为1年，到期之后可以延长有效期，延长期限不得超过2年，自领取《房地产开发企业暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的房地产开发企业，有效期不得延长。因此，如果开发商持有的是《房地产开发企业暂定资质证书》，购房者应谨慎考虑，再作购房决定。

　8．3商品房开发手续

房地产开发公司必须具备“四证一照”，即国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证和营业执照。

　商品房预售应具有预售许可证。一般而言，取得预售许可证的前提是开发商已经具备“四证一照”。按照相关规定，预售许可证必须公示于销售现场，查看预售许可证时应注意预售许可证期限，预售许可的房屋面积等。重点是审查开发商的预售许可证被批准的售房类型和实际销售的房屋类型是否相符。

8．4审查楼盘具体情况

8．4．1楼盘状态

(1)该楼盘原来是否为烂尾楼以及是否可能成为烂尾楼，应审核楼盘项目上存在的债权债务结构，与原工程承包人的合同是否已经终止，工程款是否付清，是否撤场。当前工程进度是否正常，工程进度款支付情况。

(2)楼盘项目是否已经取得商品房预售许可及实际预售备案情况。

(3)楼盘项目(包括土地使用权)是否存在查封、抵押等限制性权利。

(4)出卖人订立商品房买卖合同时，是否存在《司法解释》第9条规定情形。

8．4．2楼盘销售方式

(1)商品房预售

律师应提示买受人，商品房预售应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条、《城市商品房预售管理办法》第5条、第6条的规定，可要求开发商提供下列资料和证明文件：

①开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

②已取得建设用地规划许可证。

③非划拨土地的已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

④持有建设工程规划许可证和施工许可证。

⑤按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

⑥已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

⑦开发商已签订前期物业管理合同。

⑧已符合当地地方法规、行政规章及行政机关规定的开发程序规定的预售条件。

(2)商品房现房销售

律师应提示买受人，商品房现售应当符合《城市房地产管理法》第39条、《商品房销售管理办法》第7条的规定，可要求开发商提供下列资料和证明文件：

①开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。 　

②已取得建设用地规划许可证。

③非划拨土地的，已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

④持有建设工程规划许可证和施工许可证。

⑤商品房已竣工验收合格。 　　

⑥拆迁安置已经落实。

⑦供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

⑧物业管理方案已经落实。

⑨开发商已经将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案，并已办理新建房屋初始登记手续。

8．5销售模式(分为自行销售、代理销售、包销)

8．5．1 自行销售(略)

8．5．2代理销售

律师应提醒买受人，如开发商委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。开发商应当与受托房地产中介公司订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限，委托权限，委托人和被委托人的权利、义务。买受人有权查阅开发商出具给代理销售机构的授权委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。如果是联合代理销售，联合代理销售的都应具备上述相关证明文件。

8．5．3包销

律师应提示买受人，开发商与他人(包销人)可订立商品房包销合同，约定开发商将其建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售。包销时还可以由数个包销商联合包销。

包销人不具备房地产开发经营资质或商品房中介、经纪资质，不影响包销合同的效力。

理论界目前对代理销售的法人或自然人、包销的法人或自然人是否需要资质的问题存有争议，律师在审查该等内容的时候，需要结合最新的法律法规或者司法解释以及当地的审判实践情况，谨慎地作出相应的判断。

第9条　律师为买受人提供法律服务时的重点内容

9．1 帮助买受人调查了解开发商资信、商品房开发手续、楼盘具体情况、销售模式等具体情况。

9．2帮助买受人审核开发商开发楼盘的相关证照和提供资料的真实性、合法性。

9．3根据已经调查了解和审核的情况，向买受人提供法律意见，提示相应风险。

第10条　律师为买受人提供法律服务时的风险提示

　10．1有关开发商的资信信息来源较窄，不能较为全面收集风险。由于开发商的资信要从多方面加以证明，律师要注意扩大收集资料的途径和方法，从多个角度证实，而不是仅仅通过单一、狭窄的渠道了解开发商的资信程度。

10．2信息来源真假辨别的风险。由于律师需要通过多种渠道审核和调查开发商的相关资信、证照等情况，尤其要注意信息来源的真实性和可信度。比如通过网络搜索了解开发商相关情况，其中可能有不少虚假信息，律师要通过自己的经验辨别信息的真伪。要全面了解、全面调查。

10．3预售许可证变更的情况，开发商在预售期限、房屋状况(如住宅变更酒店式公寓)等发生变更时，必须及时办理预售许可证变更手续，律师为买受人提供法律服务审核预售许可证时必须审核开发商是否及时办理了变更手续。

10．4律师必须对开发商资信、履约能力等进行详尽的调查，预防烂尾楼的出现而导致买受人遭受损失。

10．5开发商超越开发资质时签订的商品房买卖合同效力存在争议，律师应进行风险提示。





第二节　商品房销售广告——要约与要约邀请





第11条　一般规定

11．1要约邀请与要约的区分

要约邀请是当事人希望受邀请人向自己发出订立合同的一种意思表示。

商品房买卖中的要约邀请一般指开发商发布的、面向不特定对象的销售广告和宣传资料等。

要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。发出要约的一方称为要约人，受领要约的一方称为受要约人。

商品房买卖中的要约一般指开发商或潜在买受人直接向对方要求订立商品房买卖合同的意思表示。

要约邀请和要约的主要区别在于：要约邀请面向不特定对象，不以直接缔结合同为目的；而要约面向特定对象，以直接缔结合同为目的。

在商品房买卖中，商品房的销售广告和宣传资料一般应当视为要约邀请。但《司法解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

因此，开发商应就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

11．2法律、法规及规范性文件的相关规定

我国《商品房销售管理办法》对商品房销售的广告作了原则性的规定。房地产开发商、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》(以下简称《广告法》)、《房地产广告发布暂行规定》等规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。为了规范房地产广告，国家工商行政管理局于1996年颁布了《房地产广告发布暂行规定》，并于1998年进行了修订。

《城市房地产开发经营管理条例》第26条、第27条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号，在预售商品房时，应向预购人出示商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》第9条也规定，售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第12条　律师为买受人提供法律服务的内容

12．1 广告审查。

商品房销售广告的发布是开发商销售商品房的重要手段和措施。购房者往往通过商品房销售广告来决定是否购买。发布预购广告和销售广告的条件、内容等要求都是不同的。根据《房地产广告发布暂行规定》第6条的规定，律师要提示买受人认真审查开发商的销售广告是否具备以下必须载明事项：

(1)开发商名称；

(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

(3)预售或者销售许可证书号；

(4)广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

12．2审查是否存在禁止发布广告的情形。

根据《房地产广告发布暂行规定》第4条，律师应当提示买受人下列情形是禁止发布销售广告的：

(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

(3)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

(5)权属有争议的；

(6)违反国家有关规定建设的；

(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的；

(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

如有上述情况，则需要提示买受人慎重考虑是否购买该商品房。

12．3 分辨广告是要约邀请还是要约。

审查广告，律师要提示买受人特别要注意要约邀请与要约的区别，商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

律师应当提示买受人，为避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议而影响买受人的权益，应要求开发商将影响购房意愿和实质性影响的广告内容写入正式合同或补充协议中。如果符合《司法解释》第3条属于要约的，律师应当做见证，最好做公证。

第13条　律师为买受人提供法律服务时的重点内容

13．1帮助买受人审核商品房销售广告内容的合法性，并告知买受人可能存在的风险。

13．2帮助买受人审核商品房销售广告内容的真实性，必要时进行相关内容的调查，并告知买受人可能存在的风险。

13．3帮助买受人确定商品房销售广告的性质是要约还是要约邀请，并提示买受人两者的不同和可能发生的后果与情况。

13．4帮助买受人确认商品房销售广告中商品房的实际类型。

第14条　律师为买受人提供法律服务时的风险提示

14．1未分清商品房销售广告性质为要约还是要约邀请所产生的相关风险。开发商在商品房销售广告中宣传和承诺的一些具体内容可能不在商品房买卖合同中约定。如果此广告内容的性质为要约邀请，则对开发商没有约束力，这样势必会影响买受人的权利。

14．2开发商发布虚假广告信息的风险。开发商可能为了促进销售而在广告中夸大或者作虚假内容的宣传，而这些内容可能是影响买受人购买商品房的关键。

14．3开发商在广告中做出的承诺可能不兑现的风险。





第三节　商品房买卖合同的认购书与定金





第15条　一般规定

认购书(预订协议)一般是商品房买卖合同双方在订立正式商品房买卖合同的条件、条款尚不明确而有待协商情况下，从诚实守信的原则出发，对将来订立商品房买卖合同的预先约定。　　

定金是指为了担保债权的实现，当事人一方依据合同的约定向对方给付的一定数量的金钱。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回，给付定金的一方不履行约定时，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定时，应当双倍返还定金。这就是我国合同法中关于定金罚则的规定。定金罚则是一种惩罚性的规定，目的在于督促当事人正确、积极地行使权利。定金按其作用来分，主要有订约定金、成约定金、解约定金、违约定金、证约定金五种，实际中常见的有解约定金(是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金)和违约定金(违约定金实际就是履约定金，即以担保合同的履行而支付一定数额的金钱)。在认购书中约定的定金，性质较为复杂，在审判实践中也有不同的判例。《合同法司法解释二》已经实施，对合同成立是一个突破，商品房买卖合同又是一个特殊的合同，是适用《司法解释》还是《合同法司法解释二》，在实践中会有争议，律师应谨慎处理，密切关注司法实践的动向。

第16条　律师为买受人提供法律服务的内容

销售签约工作法律服务方案：

(1)协助买受人与开发商谈判、协商；

(2)协助买受人审核认购书；

(3)为买受人提供口头或书面的法律意见，就认购书及定金相关的法律问题提供咨询意见；

(4)起草买受人致开发商的通知函、通告函、催款函、终止函等法律文书。

第17条　律师为买受人提供法律服务时的重点内容

17．1 签订认购(预订)书的前提条件

协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，一般会要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)并要求买受人交付一定数额的定金。

由于商品房开发的特点，开发商既可能在取得预售许可证后签订认购协议，也可能在未取得预售许可证的情况下签订认购协议。如开发商与买受人就尚未取得预售许可证的项目签订认购协议，属于类似意向书的法律文件，律师应提醒买受人在此类认购书中加上类似于“买受人知道开发商尚未取得商品房预售许可证，一旦取得预售许可证，开发商立即通知买受人，双方应当立即签订正式的《商品房买卖合同》”的内容。

17．2认购书(预订书)的基本内容

签署认购书，要注意认购书应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。如果尚未取得预售许可证，则应在认购书中说明。如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

特别说明，《合同法司法解释二》已经实施，对合同成立是一个突破，商品房买卖合同又是一个特殊的合同，是适用《司法解释》还是《合同法司法解释二》，在实践中会有争议，律师应谨慎处理，密切关注司法实践的动向。

17．3定金的处理

定金是认购协议中一个很重要的内容，也是买卖双方容易发生争议的重点问题。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定的没收或双倍返还处理。但是，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

但是根据《司法解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

特别说明，《合同法司法解释二》已经实施，对合同成立是一个突破，商品房买卖合同又是一个特殊的合同，是适用《司法解释》还是《合同法司法解释二》，在实践中会有争议，律师应谨慎处理，密切关注司法实践的动向。

认购协议中常常出现订金、押金等字眼，这些不是法律意义上的定金。但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约，订金、押金不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金。对于这种订金、押金的法律性质认定就存在争议。在司法实践中，法院或仲裁机构有认定这是一种违约责任的约定，也有认定为定金的。因此，在最高人民法院发布相关司法解释前，律师应当谨慎处理。

律师为买受人提供商品房交易法律服务时应当提示买受人，必须在合同约定的预约签订正式合同的期限内与开发商协商正式合同的内容并应留下书面记录，避免出现非买受人原因未能签订正式合同，开发商以买受人未进行过协商或买受人因无法证明与开发商进行过协商而导致定金被没收的情形。

17．4开发商销售商品房与买房人签订认购书，买房人需要提供相应的资料

(1)本市居民：居民身份证(无居民身份证的提交户口簿)；

(2)外省市居民：居民身份证(无居民身份证的提交户口簿)和暂住证(需要办理暂住证的城市)；

(3)军人：军官证或文职干部证或士兵证或学生证或军官退休证或文职干部退休或离休干部荣誉证。

17．4．2买受人为中国法人及其他经济组织

(1)企业法人：企业法人营业执照、上级单位批准的证明、法定代表人或负责人身份证明、董事会购房决议；

(2)其他经济组织：营业执照、有关的批准文件和具备其他经济组织条件的证明；

(3)机关、事业单位：单位成立的批准文件、上级主管部门批准购房的文件；

(4)中央机关、所属企事业单位：国务院机关事务管理局批准购房的文件，单位成立的批准文件；

(5)银行、保险企业等分支机构：营业执照、上级企业法人出具的授权委托书和承担法律责任保证书。

17．4．3买受人为中国港、澳、台同胞

(1)港澳同胞：中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照或居民身份证或往来内地通行证；

(2)台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明。

17．4．4买受人为外国公民、法人

(1)外国人：护照和外国人居留证(无外国人居留证的提交中国公证机构公证的护照中文译本)。

(2)境外法人(含港澳台)、其他组织(含港澳台)：经公证的法人或者其他组织的商业登记或注册书或批准该法人、其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。

17．4．5买受人委托代理人

(1)委托代理人购房的，提交授权委托书(原件)(如授权委托书不是当面签署的则应当经过公证)、受托人身份证明。

(2)无(限制)民事行为能力人购房的，由其监护人代理购买，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿(监护人由法院确定的，提交法院出具的证明文件)。

(3)港澳台法人、其他组织、个人的委托书应公证。根据2002年司法部69号令《中国委托公证人(香港)管理办法》第3条、第5条规定，香港出具的公证书应由中国法律服务(香港)有限公司加章转递，方为有效。根据2008年《最高人民法院、澳门特别行政区关于内地与澳门特别行政区相互认可和执行仲裁裁决的安排》第12条规定：“由一方有权限公共机构(包括公证员)作成的文书正本或者经公证的文书副本及译本，在适用本安排时，可以免除认证手续在对方使用。”可见，澳门有权限的公证机构出具的公证书在内地可以直接认可使用。根据1993年司法部发布的《海峡两岸公证书使用查证协议实施办法》第2条规定，台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者省、自治区、直辖市公证员协会确认。

(4)外国法人、其他组织、个人的委托书应公证，公证文件在外国公证的需中国驻该国使、领馆认证。

另外，对于境外机构和人士在中国境内购买商品房，律师还应依据建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于2006年7月11日颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房『2006]171号)的规定，以及结合当地的具体政策，应对以下两个方面的问题予以关注：

(1)境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

(2)符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明(境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同)到土地和房地产部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

第18条　律师为买受人提供法律服务时的风险提示

18·1 当开发商经协商与具体买受人签订的认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，且买受人支付部分或全部价款时，预约即转化为本约，如果买受人改变决定不买此房则必须承担违约责任。

18．2认购书中错把定金写成“押金”或“订金”的风险。押金和订金都不是法律意义上的定金，如果认购书中没有特别说明，由于对方原因导致签约不能，则买受人不能按法律规定要求开发商双倍返还此款。





第二章 商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案



第一节　合同对商品房基本情况的约定



第19条　一般规定

商品房的基本情况包括但不限于项目建设依据、商品房的销售依据以及商品房的坐落、用途、结构、层高、建筑层数、阳台是否封闭、建筑面积(套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积，商品房面积在第二节介绍)、房屋平面图。

19．1项目建设依据

项目建设依据内容应约定国有建设用地使用权(在《物权法》施行前称国有土地使用权)基本情况、建设工程规划许可证编号、施工许可证编号等内容。

19．1．1 国有建设用地使用权

(1)取得方式。根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发用地的取得方式为划拨和出让两种，但普通商品房建设用地必须以出让方式取得。

国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

(2)规划用途及使用年限。建设用地规划用途及出让的最高年限分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技文化、卫生体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

19．1．2建设工程规划许可证

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

建设工程规划许可证一般包括下列内容：许可证编号，发证机关名称和发证日期，建设单位，建设项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型，计容积率面积及各分类面积，附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

19．1．3建筑工程施工许可证

从事各类房屋及其附属设施的建造、装修装饰和与之配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础配套设施工程的施工，建设单位在开工前应向工程所在地县级以上建设主管部门申请领取施工许可证。

建筑工程施工许可证一般包括以下内容：建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、设计单位、施工单位、监理单位、开竣工日期。

19．2商品房的销售依据

根据《商品房销售管理办法》第3条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

19．2.1商品房现售，是指开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付商品房价款的行为。

19．2．2商品房预售，是指开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者商品房价款的行为。

除了上述规定，部分地方政府为了加强对商品房预售的管理，为商品房预售增设了一些条件。

房地产管理部门在审查了开发商提供的营业执照、建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件、证件和工程施工进度计划、投入开发建设的资金证明等材料后，对符合条件的，发给《商品房预售许可证》。

《商品房预售许可证》是商品房可以预售的唯一合法性文件，其主要内容有：预售许可证号、售房单位名称、项目名称、预售总建筑面积、房屋坐落、房屋用途、发证机关及发证日期等。

19．3房屋的坐落是指该商品房在所开发小区中的确切位置，包括商品房所在幢(座)号、层数、门牌号。

19．4商品房用途是指行政主管部门根据城市规划、土地用途核准的房屋应用范围，如住宅、写字楼、营业用房等。不同用途的商品房的价格、土地使用年限、物业管理费用、税负等都有区别。

19．5房屋建筑结构根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GBIT17986--2000)的规定，房屋的建筑结构分为六大类：

(1)钢结构：承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构；

(2)钢、钢筋混泥土结构：承重的主要构件是用钢、钢筋混泥土建造的；

(3)钢筋混泥土结构：承重的主要构件是用钢筋混泥土建造的，包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混泥土结构的建筑物；

(4)混合结构：承重的主要构件是用钢筋混泥土和砖木建造的，如一幢房屋的梁是用钢筋混泥土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混泥土建造；

(5)砖木结构：承重的主要构件是用砖、木材建造的。

(6)其他结构：如竹结构、窑洞等。

19．6层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。根据《房产测量规范》的规定，计入建筑面积的房屋层高应在2．20米以上(含2．20米)。

层高与楼层的净高是不同的概念，净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，层高=净高+楼板厚度。

19．7房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0．0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2．20米以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层，地下层次以负数表示。

19．8商品房的阳台是否封闭与房屋面积的确定有直接关系，根据《房产测量规范》的规定，封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，非封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积的一半计算。

第20条　律师为买受人提供法律服务的内容

20．1要求开发商提供相关权证资料。

20．2根据开发商提供的格式文本，提出修改意见。

20．3参加买受人与开发商的签约谈判。

第21条　律师为买受人提供法律服务时的重点内容

21．1 核对开发商提供的前期审批资料，以确认审批资料记载的内容与商品房买卖合同约定的相关内容是否一致。

21．2向开发商了解所附平面图是否按比例绘制，并要求标明朝向。如图纸没有标注门、窗、墙体、柱子、管线位置的，可要求开发商标注。

21．3买受人购买商品房拟用于开设饭店、歌舞厅等需要环保前置审批项目的，应了解该项目在总平方案或初步设计方案审批时环保部门的审批意见。

21．4对于非标准层(如阁楼)及其他可能影响净高的空间，除了约定层高外，还应要求约定房屋的净高。

21．5对于现售商品房，应按照《商品房销售管理办法》第7条规定逐一核实现售条件是否具备。

第22条　律师为买受人提供法律服务时的风险提示

对于那些以科研大楼、酒店、商业设施等非经营性房地产开发项目立项的房屋能否在交易后办理分割产权证，在实践中存在争议，买受人购买后，往往不能取得产权证，应引起注意。





第二节　合同对商品房面积和价格的约定





第23条　一般规定

商品房的建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有建筑面积组成。

23．1套内建筑面积

套内建筑面积是指套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积之和。

(1)套内使用面积是指客厅、卧室、厨房、卫生间等商品房各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和，是能够让买受人直接使用的面积。

(2)套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或其他承重支撑体所占的面积，有共用墙和套内自有墙体两部分。商品房各套(单元)之间的分割墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙(山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

(3)套内阳台建筑面积。阳台建筑面积按《房产测量规范》的规定计算面积。

23．2共有建筑面积

共有建筑面积是各产权人共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑服务的公共部位和公用房屋。共有建筑面积的产权由整幢建筑的产权人共同拥有，开发商无权随意处置，不得出售、出租、赠送等。

23．2．1共有建筑面积的组成

根据《房产测量规范》规定，共有建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室，都不计入共有建筑面积。

23．2．2共有建筑面积的分摊方法

共有建筑面积的分摊原则是，整幢房屋产权人共同所有的共有建筑面积，由整幢房屋产权人共同分摊，非整幢房屋产权人共同使用的共有建筑面积应由共同使用的产权人共同分摊。

(1)住宅楼共有建筑面积的分摊方法。住宅楼以幢为单位，须先计算出整幢建筑的共有建筑分摊系数(K值)，它的计算方式为：

共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和

商品房分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×分摊系数

(2)商住混合楼共有建筑面积的分摊方法。应根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢建筑物的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得到的分摊面积再各自分摊。

住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照(1)中方法和公式，按各自的套内建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法按照各自的功能，参照商住混合楼的分摊计算方法分摊。

23．3根据《商品房销售管理办法》第18条的规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

23．4面积差异的处理方式

按建筑面积计价或者套内建筑面积计价时，面积差异的处理方式

(1)一般原则：根据《司法解释》第14条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的商品房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的商品房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的商品房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的商品房价款由出卖人双倍返还买受人。

(2)由开发商与买受人自行约定：只要双方当事人约定内容不属于《合同法》第52条规定的无效情形之一的，该约定有效。

《商品房销售管理办法》第19条规定：按套(单元)计价的预售房屋，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当详细标明尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与开发商重新约定总价款。买受人退房的，由开发商承担违约责任。

第24条　律师为买受人提供法律服务的内容

24．1　审查开发商提供的测绘资料，特别是有关共有建筑面积的分摊是否符合相关规范的规定。

24．2详见20．2、20．3。

第25条 律师为买受人提供法律服务时的重点内容

25．1 审查开发商提出的价格组成(除了商品房价款外，买受人还应当支付的费用)是否符合相关法律规定。

25．2审查开发商提出的面积差异处理方式是否合理，特别是当面积差异绝对值超过3％时，开发商是否需要承担惩罚性的赔偿责任，以及买受人是否具有解约权。

25．3按建筑面积计价时，买受人可以要求约定，当建筑面积增加，套内面积没有增加或增加比例小于建筑面积增加比例时的处理方式，以及当建筑面积减少，套内建筑面积减少比例大于建筑面积减少比例时的处理方式。

25．4按套计价时，买受人可以要求，对于影响房屋价格的因素发生变化时，调整房屋价格，如建筑面积、房间距、周边绿地面积(别墅、排屋、景观房)等。

第26条　律师为买受人提供法律服务时的风险提示

26．1买受人选择按建筑面积计价时，就有可能出现买受人实际可使用的套内建筑面积减少，但因共有建筑面积增加，买受人还要增加商品房价款的情形。

26．2如果合同约定按套计价，商品房价款不作调整，则开发商交付的商品房面积误差比无论多大，买受人也不能追究开发商的违约责任。





第三节　合同对业主的建筑物区分所有权的相关约定





第27条　一般规定

业主对建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理权。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称的专有部分：①具有构造上的独立性，能够明确区分；②具有利用上的独立性，可以排他使用；③能够登记为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《物权法》第六章所称的专有部分的组成部分。

建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房、建筑物及其附属设施的维修资金、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等属于业主共有，但城镇公共道路、城镇公共绿地及明示属于个人的绿地除外。另外，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，由业主共有。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

在法律上已经明确规定属于业主所有的公共空间，不允许开发商与业主在合同中约定其权利归属。

开发商与业主在商品房买卖合同中可以约定的主要内容是：屋顶、外墙面的使用权，小区、楼宇的命名申请权等；在业主公约中可以约定的内容是建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项。

27．1 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。上述车位、车库应当首先满足业主的需要。在没有满足业主需要之前，不得向业主以外的第三人销售、出租、赠与。

27．2建筑区划内的绿地属于个人，应予以明示。没有按法律规定明示的，属于全体业主共有。(对于本条中的何为“明示”目前尚没有具体法律、法规确定)。

27．3商品房外墙面和屋顶属于全体业主共有，但其使用权归属可以在合同中约定。

27．4根据《(地名管理条例)实施细则》第7条的规定，地名的命名、更名权只能由县级以上民政管理部门(或地名委员会)行使。但是，民政管理部门(或地名委员会)一般不会主动对建筑物、构筑物命名，而是根据申请人的申请进行审核、命名。由于《地名管理条例》及其实施细则没有规定地名命名的具体程序，相关规定多出现在地方法规、规章中。在绝大多数地方性法规、规章中，建设单位或产权所有人是建筑物、构筑物地名的命名申请人。

27．5建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，应在《业主公约》中约定。如果没有约定的，则按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

27．6其他未涉及的内容详见《物权法》第六章规定。

第28条　律师为买受人提供法律服务的内容

28．1 审查开发商提供的合同文本中有关公共空间的约定是否符合《物权法》等法律、法规的规定。

28．2如果开发商将某一公共空间的所有权或使用权单独转让、出租或赠与买受人，律师应当审查开发商是否按约定履行了明示手续或已取得其他业主的同意。

28．3买受人购买地下车位的，应当查清该地下车位是否属于“人防”设施。

28．4详见20．2、20．3。

第29条　律师为买受人提供法律服务时的重点内容

29．1经审查，如果开发商提供的合同文本中有关公共空间的约定不符合《物权法》等法律、法规的规定的，应协助买受人要求开发商依法修改。

29．2开发商如承诺绿地给买受人使用的，则应要求开发商出示其已按规定将该绿地明示给个人使用的证明。

29．3业主使用属于“人防”工程的车位时，应要求开发商出示“人防”工程平时使用审批手续，并审核开发商准许业主使用年限有否超过“人防”主管部门准许开发商使用的年限。

29．4开发商向业主转让或赠与屋顶或外墙面使用权的，应取得其他共有权人同意。

第30条　律师为买受人提供法律服务时的风险提示

30．1商品房买卖合同就公共空问的约定如违反《物权法》等法律法规的强制性规定，该约定无效。

30．2买受人取得车库、车位、绿地使用权后，不得改变其规划用途。

30．3建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，如果没有约定或约定不明确的，则按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。





第四节　合同对质量标准与维修的约定





第31条　一般规定

31．1质量标准

商品房质量验收的主要依据有：

(1)GBJ 7建筑地基基础设计规范。

(2)GBJ 10钢筋混凝土结构设计规范。

(3)GBJ 1l建筑抗震设计规范。

(4)GBJ 14室外排水设计规范。

(5)GBJ 16建筑设计防火规范。

(6)GBJ 45高层民用建筑设计防火规范。

(7)GBJ 206木结构工程施工及验收规范。

(8)GBJ 207屋面工程施工及验收规范。

(9)GBJ 232电气装置安装工程施工及验收规范。

(10)GBJ 242采暖与卫生工程施工及验收规范。

(11)GBJ 13危险房屋鉴定标准。

(12)GB 50325--2001(2006版)民用建筑工程室内环境污染控制规范。

(13)GBT 18883--2002室内空气质量标准。

(14)GB 50096—1999住宅设计规范(2003版)。

(15)GB 50180--93城市居住区规划设计规范(2002版)。

(16)GB 50210--2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》(精装修房适用)。

(17)GB 50327--2001《住宅装饰装修工程施工规范》(精装修房适用)。

31．2质量问题

房屋质量问题是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、给排水系统管线的安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题，主要表现为：

(1)地基基础工程和主体结构工程的质量问题。房屋的地基基础工程和主体结构工程出现质量问题一般表现为：地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形、墙体开裂、倾斜等严重的质量问题。建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。



(2)屋面防水工程的质量问题。按

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